افتادن شی در چاله

افتادن شی در چاله

 

 

حتما برای شما هم پیش آمده که…

دسته کلید یا ریموت یا وسیله ای تون

از کنار درب آسانسور

افتاده باشه در چاه آسانسور

 

 

 

راهکار چیه؟!

 

1- نخستین کار این است که با مسئول ساختمان تماس بگیریم و از او بخواهیم با باز کردن درب اولین طبقه آسانسور و رفتن به کف چاه کلید را برداشته و تحویل نماید.

1- به پایین ترین طبقه بروید.

2- آسانسور را به طبقات میانی بفرستید.

3- برق آسانسور را قطع کنید.

4- درب آسانسور را با کلید سه گوش مخصوص درب باز کنید.

5- استپ قرمز رنگ چاله را به داخل فشار دهید.

6ـ وارد چاله بشید و شی مربوطه را بردارید.

اخطار: به چیزی دست نزنید…

7ـ از چاله بیرون بیایید و استپ را آزاد کنید.

8ـ درب را ببنید و برق آسانسور را روشن کنید.

 

 

 

2- بهترین گزینه تماس با سرویسکار آسانسور می باشد

روش دوم تماس با سرویسکار یا دفتر شرکت آسانسوری که نگهداری آسانسور را به عهده دارد، مشروط به در اختیار داشتن شماره تماس آنها، پس از تماس و هماهنگی با حضور سرویسکار آسانسور در محل، با رفتن به کف چاه آسانسور و برداشتن کلید مشکل را حل خواهد کرد.

 

 

3- روش دیگری وجود دارد، گرچه کمی مشکل است، اما شاید بتوان با کمی حوصله خرج دادن کلید را درآورد:

با استفاده از چراغ قوه محل کلید را جستجو می کنیم

  • ابتدا باید آهن ربای قوی که امکان عبور آن از فضای بین دو درب کابین و طبقه وجود داشته باشد، تهیه کرد.
  • یک آهن ربای تلسکوپی شبیه آنتن رادیو
  • تهیه یک تکه نخ یا طناب نازک و محکم به طول حدود 2 متر
  • همراه داشتن چراغ قوه قلمی و باریک
  • همراه داشتن یک تکه چوب نازک و بلند برای هدایت آهن ربا و جلوگیری از چسبیدن آن به قطعات فلزی مسیر
  • پس از گره زدن نخ به دور آهن ربا می توانیم کار را شروع کنیم:

 

باید یک نفر کلید استپ یا دور اپن را فشار داده و نگه دارد

  • ابتدا کابین آسانسور را به پائین ترین طبقه (اولین ایستگاه مثل، همکف، زیر زمین یا پارکینگ) می بریم
  • برای ادامه کار به دو نفر نیاز است، یک نفر با فشار بر روی دکمه استوپ یا دور اوپن را فشار داده و در همان صورت نگه داردنفر دوم با استفاده از چراغ قوه محل کلید را در کف چاه جستجو می کند.
  • پس از دیدن کلید در کف چاه، با عبور آهن ربا و هدایت آن به سمت کلید، سعی می کنیم آهن ربا را روی کلید انداخته
  • پس از چسبیدن کلید به آهن ربا آنرا بالا می کشیم (اگر در حین پائین و بالا بردن آهن ربا به قطعات فلزی داخل چاه بچسبید، آنرا با چوب باریک یا آهن ربای تلسکوپی آزاد می کنیم)

 

 

ـــــــــــــــ

 

آموزش رایگان, خدمات شبانه روزی,

امداد آسانسور

لیست پرداخت شارژ

لیست پرداخت شارژ

در زیر چند لیست برای پرداخت شارژ ماهیانه براتون طراحی کردیم

که می توانید در تابلو اعلانات مجتمع نصب کنبد و پرداخت شارژ را تیک بزنید.

 

5 واحد _ (برای دانلود کلیک کنید)

10 واحد _ (برای دانلود کلیک کنید)

15 واحد _ (برای دانلود کلیک کنید)

18 واحد _ (برای دانلود کلیک کنید)

20 واحد _ (برای دانلود کلیک کنید)

25 واحد _ (برای دانلود کلیک کنید)

30 واحد _ (برای دانلود کلیک کنید)

 

 

سرویس آسانسور یا دزدی!

سرویس آسانسور یا دزدی!

 

 

با زیاد شدن جمعیت و بیکاری، همه ی کسب و کارها مورد هجوم افراد زیادی قرار گرفته…

ولی خب به کی باید اعتماد کرد…!

در صنعت آسانسور هم زیاد داریم…

 

 

 

مثلا در واحد فروش:

یک شرکت می گوید 50 میلیون ولی شخصی می گوید با همون اجناس می شود 20 میلیون!

واقعا منطقی هست؟

یعنی شرکت در یک فروشش 30 میلیون سود خالص دارد!

قطعا نه

شرکت به پشتوانه اعتبار خود و خدمات پس از فروش، باید از قطعات خوب استفاده کند

ولی آن شخص سیار، مسئولیتی ندارد و از قطعات با کیفیت پایین استفاده می کند و در اکثر مواقع بعد از گرفتن پول و پیش بردن قسمتی از کار متوالی می شود…

 

 

 

 

یا مثلا در واحد سرویس و نگهداری:

چند ماه پیش، یک شرکت تازه تاسیس با استفاده از دختران خوش زبان در چندین منطقه شروع به تبلیغات خانه به خانه کرد…

به همه ی مجتمع ها سررسید و هدایای تبلیغاتی خوب می داد!

وعده تخفیف های ویژه و روغن و بیمه یکساله ی رایگان می داد!

و از همه عجیب تر، قیمتش هم از همه پایین تر بود!

 

خب خودتون حساب کنید! چجوری!

چجوری با سرویس ماهیانه 50 هزار تومان این همه خدمات رایگان!

با هم حساب می کنیم:

سرویس ماهیانه 50 هزار تومان می شود سالی: 600 هزار تومان

هزینه های شرکت:

روغن رایگان برای یکسال: 80.000

واسکازین رایگان برای یکسال: 150.000

بیمه یکساله: متوسط  100.000

هدایای تبلیغاتی: 50.000

هزینه های ثابت سالیانه سرویس، مثل فرم، پارچه و ابزار و کرایه و ماشین: 200.000

هزینه های سالیانه شخص سرویسکار و بیمه و…: حداقل 500.000 به بالا

 

با یک جمع سر انگشتی متوجه میشید که هزینه های این شرکت چند برابر درآمدش هست!

 

راه های جبران کردنش:

تعویض الکی قطعات

قیمت های قطعات چند برابر قیمت اصلی

هزینه تراشی های بیخود

عدم خدمات (اکثر مواقع در دسترس نیستن)

چند شغله هستن و فقط برای داشتن درامد موقت اومدن

 

گول تبلیغات بی ارزش را نخورید، معمولا تازه کار ها برای بزرگ کردن خودشون بقیه رو خراب و کوچک می کنند.

از این افراد به شدت دوری کنید! چون کسی که راه رشد و پیشرفت خود را در خراب کردن بقیه ببیند، قطعا به شما هم آسیب می زند.

 

 

راهکار چیه؟

  • با شرکت های با تجربه کار کنید

  • نمونه کار هاشونو ببینید

  • دفتر و شرکت رو ببینید

  • مجوز هارو ببینید

  • شخص مدیر را بشناسید، که خودش قطعا با شخصیت، مسئولیت پذیر و فنی باشد.

 

 

 

چرا آسانسور باید سرویس شود؟

چرا آسانسور باید سرویس شود؟

دلایل نیاز آسانسور به سرویس و نگهداری و تعمیرات

 

 

سرویس و نگهداری آسانسور عبارتست از بازبینی کلی قطعات نصب شده و نظارت مستمر بر عملکرد کلی سیستم پس از نصب آسانسور، روغن کاری قطعات مشخص، تست های اضطراری و….

بطور کلی هیچ سیستم یا مکانیزمی وجود ندارد که نیازمند سرویس و نگهداری و بازبینی دوره ای نباشد به ویژه سیستم هایی که ایمنی آنها نقش اساسی در عملکرد کلی سیستم ایفا می نماید و خرابی آنها باعث خطرات احتمالی جانی می گردد.

از این رو اهمیت سرویس و نگهداری آسانسور کمتر از اهمیت نصب آسانسور نبوده و یک آسانسور صرف نظر از نوع آن و شرکت سازنده آن، می بایست بطور منظم و حداقل ماهانه یک بارتوسط شخص یا اشخاص متخصص تحت بازرسی منظم قرار گیرد.

 

 

سرویس و نگهداری آسانسور را از لحاظ توجیه پذیری اقتصادی نیز می توان بررسی نمود.

بطور کلی بدیهی است اگر قطعه یا قطعاتی در شرف خرابی یا آستانه فرسودگی قرار بگیرند در صورتی که به موقع تعویض یا تعمیر نگردند احتمالا باعث اختلال در عملکرد قطعات دیگر نیز خواهند بود، و یا ممکن است خرابی آنها صدمات جبران ناپذیری به کل سیستم وارد نماید.

حتی وقوع خطرات جانی در بدترین حالت ممکن است؛ فرض کنید طنابهای فولادی (wire ropes) آسانسور یا همان سیم بکسل آسانسور در آستانه فرسودگی قرار گرفته است. این فرسودگی و یا خوردگی سیم بکسل ها باعث خوردگی فلکه های کششی موتور و هرزگرد می شود بنابراین فلکه های کششی نیز در معرض فرسودگی قرار میگیرند و در حالتی که ترمز ایمنی آسانسور (پاراشوت) فعال و تنظیم نباشد پارگی سیم بکسل باعث سقوط آسانسور شده و منجر به آسیب های جبران ناپذیر جانی و مالی خواهد شد.

بنابر مطالب فوق از لحاظ توجیه پذیری اقتصادی و از لحاظ ایمنی و منطقی یک آسانسور صرف نظر از نوع و شرکت سازنده می بایست بطور منظم و حداقل ماهانه یک بار توسط شرکت های دارای صلاحیت، تحت بازرسی منظم قرار گیرد.

 

 

برخی دلایل عجیب افراد برای سرویس نکردن آسانسور

آسانسور سرویس نمیخواد، چون هر طبقه یک واحد دارد!

– سرویس آسانسور برای پیشگیری از حوادث است، و هر چقدر هم تعداد واحد ها کم باشه، باز هم بازدید دوره ای برای پیشگیری از حوادث ضروری است.

آسانسور سرویس نمیخواد، چون کم استفاده می کنیم!

– سرویس آسانسور برای پیشگیری از حوادث است، و هر چقدر هم که کم استفاده شود، باز هم بازدید دوره ای برای پیشگیری از حوادث ضروری است.

آسانسور سرویس نمیخواد، چون شارژ نمیدن!

– هزینه برای پیشگیری از حوادث خیلی بهتر از هزینه های گزاف بعد از حوادث است… چه ای کاش هایی که بعد از حوادث جانی و مالی با می گوییم…

آسانسور سرویس نمیخواد، چون خراب نمیشه!

– سرویس و نگهداری برای پیشگیری از حوادث است، خراب نشدن دلیلی برای سرویس و بازدید دوره ای نخواستن نیست.

آسانسور سرویس نمیخواد، چون خودم فنی هستم و میدونم لازم نداره!

– متاسفانه، فنی بودن دلیلی برای دستکاری آسانسور نیست! آسانسور کاملا تخصصی است و به افراد آموزش دیده و متخصص برای بازدید و سرویس نیاز است.

 

 

 

 

چرا باید شارژ بدهیم!

چرا باید شارژ بدهیم

 

یکی از بحث های تمام نشدنی و اجتناب ناپذیر در بسیاری از ساختمان ها بحث میان مستاجر و مالک بر سر هزینه ها و اجاره و غیره است. از طرفی اهالی ساختمان نیز باید به مدیر ساختمان جوان داده و مطابق روش محاسبه او، شارژ ساختمان را پرداخت کنند. در بیشتر مواقع این بحث های فرسایشی از ندانستن قوانین ریشه می گیرد؛ قوانینی که به وضوح گفته اند هر شارژ یا هزینه ها به عهده چه کسی است، چگونه باید محاسبه شود و روش پرداخت آن چگونه است. حتی در این قوانین امتیازاتی برای مدیر ساختمان هم در نظر گرفته شده است تا راحت تر بتواند ساکنانی را که شارژ پرداخت نمی کند به راه بیاورد.

 

 

شارژ ساختمان چگونه محاسبه می شود؟

جهت محاسبه شارژ ساختمان به دو طریق کلی می توان سهم مالکان از هزینه های مشترک ساختمان را تعیین کرد؛ اول از طریق قانونی و دوم قراردادی. اگر بخواهید از طریق قانونی سهم مالکان را تعیین کنید باید به سراغ ماده 4 قانون تملک بروید. این قانون به زبان ساده می گوید با توجه به مساحت واحد باید شارژ پرداخت کرد. البته به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهدشد. همچنین برابر تبصره 3 همان ماده چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است. براساس این قانون سهم هر یک از مالکان آپارتمان ها از مخارج قسمت های مشترک ساختمان به دو نوع تقسیم می شود. یعنی هزینه های نسبی و ثابت. ولی این هزینه ها به چه معنا هستند؟

 

هزینه های نسبی:

هزینه های نسبی براساس سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک براساس مساحت زیربنا حساب می شود یعنی چیزهایی از قبیل آب، گازوییل و آسفالت پشت بام. از طرفی طبق ماده 14 قانون تملک آپارتمان آپارتمان ها مدیر یا مدیران وظیفه دارند تمام بنا را در مقابل آتش سوزی بیمه کنند. سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیربنای آنها به وسیله مدیر یا مدیران تعیین و به بیمه گر پرداخت می شود. بنابراین هزینه های نسبی ساختمان به دو نوع هزینه های مستمر و حق بیمه تقسیم خواهندشد. روش تقسیم در این نوع هزینه ها به این شکل است که ابتدا متراژ کل واحدها به دست می آید سپس هزینه کل به متراژ تقسیم و هر واحدی براساس متراژ سهم خود را پرداخت می کند (برای تقسیم حق بیمه نیز از این روش استفاده می شود).

هزینه های ثابت:

هزینه های ثابت هزینه هایی هستند که به متراژ ساختمان ارتباطی ندارند. از آن جمله می توان به سرایدار، نگهبان، متصدی، آسانسور، هزینه های نگهداری و تاسیسات، باغبان و قسمت های مشترک اشاره کرد. نوع دیگر این نوع هزینه ها اندوخته قانونی است که در برابر هزینه های اتفاقی ساختمان را بیمه می کند. تصمیم در مورد میزان این نوع اندوخته به عهده تصمیم کل اعضای ساختمان است. به صورت معمول این نوع هزینه ها به صورت مساوی بین واحدها تقسیم می شوند.

 

 

کدام هزینه ها را مستاجر و کدام یک را مالک باید بپردازد؟

مطابق قانون مشاوران املاک کشوری، پرداخت هزینه های آب، برق، گاز و تلفن مربوط به همان واحد به عهده مستاجر است. همچنین پرداخت هزینه تعمیر و سرویس آسانسور به صورت جزیی و هزینه شارژ ساختمان نیز با مستاجر خواهدبود. جبران هر نوع خرابی ای که مسبب آن مستاجر باشد (مثلا سوختن لامپ یا شکستن شیشه)، رفع مشکل فاضلاب پس از چند ماه اقامت مستاجر در محل و همین طور پرداخت عوارض سالانه پسماند شهرداری به عهده مستاجر است.
در مقابل، هزینه تعمیرات عمده آسانسور یا دیگر نقاط خانه، هزینه رفع  مشکل فاضلاب در بدو ورود مستاجر به محل و هزینه عوارض نوسازی شهرداری نیز به عهده صاحبخانه خواهدبود. هم چنین تعمیرات ترکیدگی لوله یا مشکلاتی از این دست نیز را صاحبخانه باید بپردازد و مسئولیتی به عهده مستاجر نیست.
همچنین توجه داشته باشید که مستاجر در صورتی می تواند هزینه تعمیرات و تغییرات انجام شده در مورد اجاره را از مالک مطالبه کند که این تعمیرات با اجازه او انجام شده باشد. بنابراین قبل از هر اقدامی برای تعمیر باید با صاحبخانه تماس بگیرید. صاحبخانه موظف است که در زمان مشخص به شما پاسخ دهد. با مالک درباره فوریت تعمیرات صحبت و سعی کنید برای زودتر تعمیر شدن خرابی ها با او همکاری کنید. اما اگر مالک در زمان مناسب پاسخگو نبود و به نظر شما این کار غیرمنطقی است، می توانید برای تعمیرات با هزینه شخصی اقدام کنید اما زمان تماس با صاحبخانه و پاسخی که دریافت کرده اید و دلیل این که چرا زمان پاسخگویی طولانی شده را مستند کنید. همچنین تمام فاکتورهای مخارج را نگهداری کنید تا مدرک مستدلی برای ارائه داشته باشید.

 

 

تکلیف واحدهای خالی چیست؟

ممکن است یکی از واحدها خالی باشد و مالک واحد مربوطه از پرداخت حق شارژ امتناع کند، در این صورت حق با کیست؟
آیا واحد خالی هم باید حق شارژ را بپردازد؟
ذکر این مهم لازم است مالک واحدهای خالی باید هزینه های مربوط به نگهداری ساختمان را پرداخت کند. هزینه های مربوط به نگهداری آپارتمان اعم از این که مالکان از آن استفاده کنند یا نه باید توسط همه پرداخت شود.

 

 

پرداخت شارژ آپارتمان به چه صورت است؟

درباره پرداخت شارژ آپارتمان توسط مالک یا مستاجر باید گفت که این موضوع میان موجر و مستاجر باید گفت که این موضوع میان موجر و مستاجر کاملا توافقی است یعنی آنها در هنگام عقد قرارداد اجاره، بر سر این که کدام شان شارژ را بپردازند باید به توافق برسند. بنابراین اگر به موجب قرارداد، پرداخت هزینه های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن خودداری کند، مستاجر می تواند هزینه ها را از اجاره ای که به مالک می پردازد، کم کند.
حال اگر این موضوع در زمان تنظیم قرارداد اجاره مورد غفلت قرار بگیرد و معلوم نشده باشد که هزینه شارژ را مستاجر باید بپردازد یا مالک، تکلیف چیست؟
در این مواقع نیز استدلال می شود که چون شارژ جزو هزینه هایی است که برای استفاده بهینه از محل سکونت پرداخت می شود و البته این مستاجر است که از آب، برق، گاز و تلفن استفاده می کند، طبیعتا او نیز باید هزینه های آن را بپردازد. همچنین بهتر آن است که مالک و مستاجر در هنگام توافق، حتما به مشاور املاک یا هر کس دیگری که تنظیم قرارداد را برعهده دارد یادآوری کنند که تکلیف پرداخت شارژ ساختمان را مشخص کند تا بعدا با مشکلاتی از این دست مواجه نشوند.
کارشناسان حقوقی درباره نارضایتی از میزان شارژ تعیین شده معتقدند، بهترین کار آن است که به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی شود اما اگر مدیر توجه نداشت و اعتراض را نشنیده گرفت و به آن ترتیب اثر نداد، می توان برای اعتراض به مراجع قضایی مراجعه کرد ولی گاهی ممکن است یکی از سکنه آپارتمان بخواهد از مدیر ساختمان به دلیل زیاد گرفتن شارژ شکایت کند که برای این موضوع می توان با مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه و با تهیه استشهادیه از همسایگان مبنی بر زیاد گرفتن مبلغ جهت تعمیرات و اثبات آن عدم صلاحیت وی را اثبات و تقاضای عزل وی را مطرح کرد. البته مراجعه به شورای حل اختلاف در صورتی که مبلغ مطالبه شده کمتر از 20 میلیون تومان باشد ممکن است.

 

 

آیا در آپارتمان برای نوزاد هم باید حق شارژ پرداخت شود یا خیر؟

در این زمینه هم گفته شده تصریحی درخصوص پرداخت سهم شارژ نوزاد در قانون نیامده و این موضوع به توافق مدیر یا هیات مدیره ساختمان بستگی دارد. البته از نظر منطقی چون مصرف موارد عمومی ساختمان (مانند آب، گاز و…) با ورود نوزاد افزایش می یابد، بنابراین شارژ وی از همان بدو ورود محاسبه می شود. باید توجه داشت که نوزاد بعضا مصرف آب، گاز و برق را بیش از یک بزرگسال افزایش می دهد.

 

 

اگر ساکنان شارژ پرداخت نکنند باید چه کار کرد؟

در موضوعات اختلاف برانگیز آپارتمان نشینی شاید بتوان رتبه اول را به موضوع عدم پرداخت شارژ ساختمان ها اشاره کرد.
در گام اول کتبی به همسایه دردسرساز در مورد عدم پرداخت شارژ تذکر داد.
در گام دوم هم در صورت عدم پرداخت، مدیر ساختمان مراتب را از طریق اظهارنامه به همسایه دردسرساز ابلاغ می کند. اگر تا 10 روز از تاریخ گفته شده سهم بدهی خود را از هزینه های مشترک پرداخت نکند، او می تواند از ارائه خدمات مشترک نظیر شوفاژ، آب گرم، گاز و… به واحد مربوطه خودداری کند. این اظهارنامه را می توان از مجتمع های قضایی یا ادارات ثبت گرفت.
در گام سوم اگر مالک باز هم لجاجت کرد و با وجود این که خدمات مشترک او قطع شده است، باز هم از پرداخت بدهی خودداری کرد مدیر ساختمان باید یکی از این دو راه را در پیش گیرد؛
اول این که مدیر به اداره اجرای اسناد رسمی مراجعه می کند و براساس اظهارنامه ای که قبلا ابلاغ شده است، علیه همسایه دردسرساز درخواست صدور اجراییه می کند. اداره اجرا هم از مدیر می خواهد از مالک یا مستاجری که شارژ خود را نمی دهد، مالی را معرفی کند تا با توقیف و فروش آن حق شارژ پرداخت شود.
در حالت دوم و در صورتی که مقدار حق شارژ مورد مطالبه کمتر از 20 میلیون تومان باشد، مدیر به شورای حل اختلاف محل مراجعه و تقاضای پرداخت می کند. اگر مبلغ حق شارژ مورد مطالبه بیشتر از 20 میلیون تومان باشد باید به دادگاه عمومی محل ملک مراجعه کند.

وظایف مدیر ساختمان

مدیر ساختمان کیست و چه وظایفی دارد؟

 

 

جوامع انسانی فارغ از اندازه‌شان برای اینکه به مشکل بر نخورند به دو چیز نیاز دارند: قانون و مدیری برای اجرای آن قانون.

مجتمع‌های مسکونی نیز نمونه‌ کوچکی از جوامع انسانی‌اند و به همین دلیل است که هر مجتمع باید برای خودش یک مدیر ساختمان یا چند مدیر تحت عنوان هیئت مدیره انتخاب کند.

اینکه مدیر ساختمان چطور باید انتخاب شود یا چه وظایفی دارد و محدوده اختیاراتش تا کجاست در قانون تملک آپارتمان‌ها تعیین شده است. اما بسیاری از افراد با این قانون آشنایی ندارند به همین دلیل می‌خواهیم در این مطلب نگاهی به این قانون بیندازیم و ببینیم مدیر ساختمان (یا هیئت مدیره ساختمان) کیست و چه وظایفی دارد.

 

با مجمع عمومی آشنا شوید

بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها مجمع عمومی عالی‌ترین نهاد تصمیم‌گیرنده در خصوص ساختمان است. مالکین تمام واحدهای ساختمان در این مجمع عضوند و حق رای دارند. مستاجرین عضو رسمی مجمع عمومی ساختمان محسوب نمی‌شوند، ولی شرکت کردنشان در جلسات مجمع پسندیده است و نظرات و پیشنهاداتشان می‌تواند راهگشا باشد.

وظایف و اختیارات مجمع عمومی ساختمان به شرح زیر است:

  • انتخاب مدیر ساختمان (یا هیئت مدیره) و رسیدگی به عملکرد او
  • تصمیم‌گیری در مورد اداره امور ساختمان
  • تصویب گزارش درآمد و هزینه‌های سالانه ساختمان
  • تصمیم‌گیری در مورد پس‌انداز برای امور مربوط به حفظ، نگهداری و تعمیر ساختمان
  • دادن اختیار به مدیر برای انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان
  • تصویب و تغییر مقررات ساختمان در چهارچوب قانون کشور

 

مجمع عمومی باید سالانه حداقل یک بار تشکیل شود و ریاست جلسات مجمع هم بر عهده‌ مدیر ساختمان است. اگر مدیر یا هیئت مدیره ساختمان یا حداقل سه نفر از مالکین ساختمان درخواست داشته باشند می‌توان جلسه‌ فوق‌العاده‌ای برای مجمع عمومی در نظر گرفت. البته باید یک هفته پیش از تشکیل جلسه به صورت مکتوب، تلفنی، فکس یا ایمیل تشکیل جلسه به اطلاع مالکین برسد.

مجمع عمومی باید سالانه حداقل یک بار تشکیل شود و مهم‌ترین وظیفه‌اش انتخاب مدیر ساختمان است.

 

نکته‌ مهم در جلسات مجمع عمومی آن است که باید بیش از نصف مالکین یا نمایندگان آنان در جلسه حضور داشته باشند تا جلسه رسمیت پیدا کند. اگر تعداد افراد حاضر به حد نصاب نرسد باید جلسه را برای پانزده روز بعد تجدید کرد.

اگر در جلسه دوم هم تعداد به حد نصاب نرسید بار دیگر جلسه برای پانزده روز دیگر تجدید می‌شود و تصمیمات جلسه‌ سوم فارغ از اینکه تعداد شرکت‌کنندگان به حد نصاب رسیده باشد یا نه رسمیت خواهد داشت.

مصوبات مجمع عمومی تنها زمانی معتبر است که دو سوم مالکین حاضر در جلسه به آن رای داده باشند. تمامی تصمیمات گرفته شده در جلسات مجمع عمومی باید صورت‌ جلسه شده و مدیر ساختمان آن‌ را نگهداری کند.

 

مدیر ساختمان کیست؟

مدیر ساختمان مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیماتی است که مجمع عمومی می‌گیرد. مدیر باید در جلسه‌ سالانه مجمع به مدت یک ‌سال با رای مالکین ساختمان انتخاب شود.

در مورد انتخاب مجدد یک فرد به عنوان مدیر محدودیتی وجود ندارد، هرچند توصیه می‌شود این منصب به صورت چرخشی بین مالکین دست به دست شود تا همه نسبت به ساختمان احساس مسئولیت پیدا کنند. ذکر این نکته نیز لازم است که مدیر ساختمان می‌تواند از اشخاص حقیقی یا حقوقی خارج از ساختمان هم باشد.

مجمع عمومی می‌تواند به جای یک مدیر، چند مدیر انتخاب کرده و هیئت مدیره ساختمان را تشکیل دهد. هیئت مدیره ساختمان از نظر اختیارات و وظایف تفاوتی با مدیر ندارد. فقط باید به این نکته توجه کرد که تعداد اعضای هیئت مدیره فرد باشد تا هنگام رای‌گیری تشخیص رای اکثریت با مشکل مواجه نشود.

اگر پیش از پایان مدت ماموریت، مدیر یا سه نفر از اعضای هیئت مدیره استعفا دهند یا فوت کنند، مجمع عمومی باید جلسه‌ای فوق‌العاده تشکیل داده و مدیر یا هیئت مدیره جدیدی انتخاب کند.

هیئت‌ مدیره ساختمان از نظر وظایف و اختیارات تفاوتی با مدیر ساختمان ندارد، فقط باید توجه کرد که تعداد اعضای هیئت مدیره فرد باشد.

 

 

وظایف و اختیارات مدیر ساختمان

  1. حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی: این وظیفه اصلی‌ترین و کلی‌ترین وظیفه مدیر یا هیئت مدیره است. یعنی تمام کارها و فعالیت‌های مدیر یا هیئت مدیره باید در راستای این باشد که ساختمان را از آسیب و خرابی حفظ کند و امور جاری آن را انجام دهد.

همان‌طور که پیش از این گفته شد مجمع عمومی ساختمان اصلی‌ترین نهاد قانون‌گذار در ساختمان است و مدیر یا هیئت مدیره باید از تصمیمات مجمع تبعیت کند. البته اگر تصمیمات مجمع با قانون تملک آپارتمان‌ها یا دیگر قوانین کشور مغایرت داشته باشد، مدیر یا هیئت مدیره نباید از آن تبعیت کند.

  1. عدم تفویض مدیریت به اشخاص دیگر: بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها مدیر یا هیئت مدیره امین شرکای ساختمان هستند و نمی‌توانند شخص دیگری را به جای خود بگذارند. وقتی که مجمع شخص یا اشخاصی را برای مدیریت ساختمان انتخاب می‌کند حتما از توانایی‌هایش اطلاع داشته و بر اساس آن دست به چنین انتخابی زده است.بنابراین مدیر باید تمام وظایفش را خودش انجام دهد.البته اگر قرار است مدیری بیش از سه روز در ساختمان نباشد، می‌تواند با یکی از ساکنین هماهنگ کرده و اختیارات را به صورت کوتاه مدت به او تفویض کند.

 

مدیر ساختمان نمی‌تواند به صورت بلند مدت وظایفش را به شخص دیگری تفویض کند.

 

 

  1. تعیین شارژ هر واحد: مدیر یا مدیران وظیفه دارند شارژ هر واحد را تعیین کرده و از مالکین اخذ کنند. تعیین شارژ ممکن است به روش‌های گوناگون انجام شود از جمله: شارژ ثابت، شارژ بر اساس متراژ، شارژ بر اساس نفرات، شارژ بر اساس نفرات و متراژ، شارژ بر اساس شارژ ثابت و متراژ، شارژ بر اساس شارژ ثابت و نفرات. اینکه شارژ به کدام روش محاسبه شود از تصمیمات مدیر یا هیئت مدیره است.
  2. رسیدگی به اعتراض ساکنین: هر کدام از ساکنین که اعتراضی به نحوه مدیریت، وضع ساختمان یا شارژ پرداختی خود داشته باشد می‌تواند به مدیر یا مدیران مراجعه کرده و آن‌ها نیز وظیفه دارند به شکایت فرد رسیدگی کنند. مثلا بر اساس قانون افراد چه از واحدشان استفاده کنند و چه نکنند ملزم به پرداخت حق شارژ هستند.اما ممکن است مالکی به این اعتراض داشته باشد که وقتی از خانه استفاده نمی‌کند و در نتیجه آب و برق و گازی نیز مصرف نمی‌کند، چرا باید برای این موارد حق شارژ پرداخت کند. مدیر یا هیئت مدیره باید به شکایت فرد رسیدگی کرده و در صورت صلاحدید فقط حق شارژ خدمات عمومی ساختمان را از او بگیرد.
  3. بیمه کردن ساختمان در برابر آتشسوزی: یکی از اصلی‌ترین وظایف مدیر یا هیئت مدیره بیمه کردن ساختمان در برابر آتش‌سوزی است. آتش‌سوزی از حوادثی است که ممکن است هر لحظه رخ دهد و بیمه کردن ساختمان در برابر این حادثه امری ضروری است.مدیر یا هیئت مدیره باید به تناسب زیربنا سهم هر واحد از بیمه آتش‌‍سوزی را حساب کرده و کل ساختمان را بیمه کند. اگر حادثه رخ دهد و ساختمان بیمه نشده باشد جبران خسارت مالکین بر عهده مدیر یا هیئت مدیره خواهد بود.

اگر آتش‌سوزی رخ دهد و مدیر در بیمه کردن ساختمان کوتاهی کرده باشد، جبران خسارت مالکین بر عهده اوست. برای بیمه آتش سوزی سالیانه با حداقل هزینه کلیک کنید

 

 

  1. رویت و بررسی وکالتنامه نماینده مالکین: مدیر یا مدیران وظیفه دارند قبل از شروع جلسه مجمع عمومی وکالت‌نامه معتبر نماینده مالکین را رویت کرده و صحتش را تایید کنند.
  2. نگهداری صورت جلسات مجمع عمومی ساختمان: همان‌طور که پیش از این گفته شد تمام تصمیمات جلسات مجمع عمومی باید صورت جلسه شده و نگهداری از این صورت جلسات بر عهده مدیر یا هیئت مدیره است. این صورت جلسات باید به امضای کلیه حاضرین برسد.صورت جلسات مجمع عمومی از اسناد معتبری محسوب می‌شود که حتی در مراجع قضایی نیز قابل استناد است و مدیر یا مدیران باید در حفظ و نگهداری آن‌ها نهایت تلاششان را بکنند.
  3. اطلاعرسانی تصمیمات مجمع عمومی به افراد غایب: هرچند که یک هفته پیش از تشکیل جلسه مجمع عمومی دعوتنامه برای همه‌ مالکین ارسال می‌شود، اما ممکن است به هر دلیلی بعضی از مالکین نتوانند در جلسه حضور پیدا کنند.از آنجا که تصمیمات جلسه مجمعی که به رسمیت رسیده باشد الزام‌آور است، همه‌ ساکنین باید از آن مطلع شوند. وظیفه‌ مطلع کردن مالکین غایب از این تصمیمات بر عهده مدیر یا مدیران است. این اطلاع‌رسانی باید حداکثر تا ده روز بعد از تاریخ جلسه انجام شود.
  4. دادن گواهی تسویه حساب هزینههای ساختمان: دفاتر اسناد رسمی باید هنگام تنظیم انواع سندهای انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و… گواهی تسویه‌ حساب هزینه‌های ساختمان را رویت کنند. این گواهی باید به تایید و امضای مدیر یا مدیران رسیده باشد.
  5. ارسال اظهار نامه به مالکین بدهکار: اگر مالک یا استفاده‌کننده ساختمان حق شارژ خود را به هر دلیلی پرداخت نکند مدیر یا هیئت مدیره وظیفه دارد بدهی او را از طریق اظهار نامه به اطلاعش برسانند. توجه شود که اطلاع دادن بدهی از طریق نامه معمولی یا چسباندن آگهی به تابلوی اعلانات وجهه قانونی ندارد و بعدا نمی‌توان در مراجع قضایی به آن استناد کرد.

مدیر ساختمان اظهار نامه را روی فرم‌های مخصوصی که از دادگاه تهیه می‍‌شود ثبت کرده، در سه نسخه تنظیم و امضا می‌کند. بعد آن را در دفتر دادگاه به ثبت می‌رساند و مبلغ بدهکاری توسط مامور ابلاغ دادگاه به اطلاع مالک می‌رسد. در اظهار نامه باید ریز مطالبه جزء به جزء آورده شود.

 

برای دریافت طلب از مالک بدهکار به صورت قانونی حتما باید از طریق ابلاغ اظهار نامه اقدام شود.

 

  1. خدمات ندادن به مالکین بدهکار: بعد از ابلاغ اظهارنامه به مالک بدهکار او ده روز وقت دارد تا سهم بدهی‌اش را بپردازد. اگر این کار را نکند مدیر یا هیئت مدیره می‌تواند به تشخیص خود ارائه خدمات به آن واحد را قطع کند. مثلا شوفاژ، تهویه آب گرم، برق، گاز و… را قطع کند تا بدهکار مجبور به پرداخت بدهی‌اش شود.باید توجه کرد که مدیر نمی‌تواند قبل از ابلاغ اظهار نامه خدمت‌دهی به مالک را قطع کند. در غیر این‌صورت حق اعتراض برای مالک محفوظ است.
  2. تقاضای اجرائیه برای وصول مطالبات: اگر مدیر اظهار نامه را به مالک بدهکار ارسال کند اما او همچنان از پرداخت بدهی‌اش سر باز بزند، این حق برای مدیر وجود دارد که تقاضای صدور اجرائیه کند.بدین ترتیب دفتر اسناد رسمی اجرائیه را صادر می‌کند و معادل بدهی بدهکار اموالش ضبط شده و پس از ارزیابی قیمت به حراج گذاشته می‌شود. درآمد کسب شده از طریق حراج صرف وصول طلب ساختمان می‌شود.
  3. طرح دعوی جهت وصول مطالبات: مدیر می‌تواند علاوه بر تقاضای اجرائیه از طریق طرح دعوی در دادگاه نیز نسبت به وصول مطالبات ساختمان از مالک یا مالکین بدهکار اقدام کند.
  4. درخواست از وزارت مسکن برای انتخاب کارشناس: ممکن است تعدادی از اعضای ساختمان معتقد باشند که عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و به خاطر فرسودگی احتمال خطر یا ضرر مالی و جانی وجود دارد و از همین رو درخواست تجدید بنا داشته باشند.اما در عوض تعدادی از ساکنین ممکن است با این درخواست مخالف باشند.در این جا مدیر ساختمان وظیفه دارد از وزارت مسکن و شهرسازی درخواست کند تا سه نفر کارشناس رسمی دادگستری برایشان ارسال کند تا در این مورد قضاوت کنند. نظر کارشناسان فصل‌الخطاب خواهد بود.
  5. بازسازی مجموعه پس از تصویب مجمع عمومی: اگر مجمع عمومی با اکثریت آرا تصویب کند که ساختمان بازسازی شود، وظیفه‌ مدیریت فرآیند بازسازی بر عهده‌ مدیر ساختمان یا هیئت مدیره است.
  6. درخواست تخلیه واحدهایی که در بازسازی همکاری نمیکنند: هر چند که فرآیند بازسازی پس از تصویب مجمع عمومی آغاز می‌شود، اما ممکن است تعدادی از مالکین رضایتی به این کار نداشته باشند.این افراد ممکن است با عدم تخلیه در بازسازی ملک اخلال ایجاد کنند.در اینجا مدیر وظیفه دارد از دادگاه دستور تخلیه ساختمان را درخواست کند. البته باید پیش از آن سایر مالکان برای فرد مذکور مسکن مناسب را تامین کرده باشند.

 

 

جمع‌بندی

    • مجمع عمومی نهادی است که از تمام مالکین ساختمان تشکیل شده و انتخاب مدیر ساختمان بر عهده این مجمع است.

    • مجمع عمومی باید سالانه حداقل یک جلسه داشته باشد و در آن مدیر ساختمان را برای یک سال آینده انتخاب کند.

    • انتخاب مجدد یک فرد به عنوان مدیر ساختمان بلامانع است.

    • مجمع می‌تواند به جای انتخاب یک مدیر، چند مدیر انتخاب کرده و هیئت مدیره ساختمان را تشکیل دهد.

    • از وظایف مدیر ساختمان می‌توان به بیمه کردن ساختمان در برابر آتش‌سوزی، تعیین و دریافت حق شارژ، رسیدگی به اعتراض‌های مالکین، مدیریت فرآیند بازسازی ساختمان و پیگیری وصول مطالبات ساختمان اشاره کرد.

کلید های مشترک آپارتمان را کجا بزاریم؟

کلید های مشترک آپارتمان را کجا بزاریم؟

 

بار ها و بار ها مشاهده شده، در ساختمان اتفاقی افتاده و کلید های عمومی و مشترک (مثل موتورخانه آسانسور، پشت بام، منبع آب، اتاق مدیریت و…) در دسترس نبوده

و همین عامل باعث بروز اتفاقی ناگوار شده…

 

دو داستان واقعی:

 

مورد اول آسانسور:

آسانسور در حال حرکت دچار نقص فنی می شود (یا برق قطع می شود.) و بین طبقات گیر می کند.

یک پیر زن هم داخل کابین گیر کرده که متاسفانه نفس تنگی هم دارد

تنها راه جابجایی کابین و خارج کردن پیرزن، دسترسی به موتورخانه و جابجایی کابین با حالت دستی هست.

که متاسفانه مدیر مجتمع کلید هارو با خودش برده و تا شب هم بر نمی گردد!

تا آتش نشانی درب را بشکند و کابین را جابجا کند، متاسفانه پیرزن از دنیا می رود

و تنها مسئول این حادثه کسی است کخ کلید هارو با خودش برده…

 

مورد دوم آتش سوزی:

در ظهر تابستان، پشت بام دچار آتش سوزی می شود و باز هم چون کلید ها در دسترس نیست

تا پیدا شدن مدیر

طبقات بالا آسیب خیلی زیادی میبینند…

باز هم مسئول کسی است که کلید هارو برده…

 

چه مسئولیتی برای فرد نگهدارنده دارد؟

در صورت بروز حادثه مالی یا جانی، قطعا کسی که کلید ها را با خودش برده مسئول خواهد بود.

 

کلید ها رو کجا بزاریم:

اگر نگهبان 24 ساعته دارید، مطمئنا دست نگهبانی باید باشه.

اگر نگهبانی ندارید، از روی کلید ها چند سری بسازید و دست چند نفر قرار دهید و یکی یا دو سری از کلید ها هم در خود مجتمع مخفی کنید.

 

کجا مخفی کنیم؟

زیر گلدان

در جعبه آتش نشانی

تابلو اعلانات

جا کفشی

جعبه برق

جعبه سیم تلفن

و…

تست آنلاین سرویس آسانسور

تست آنلاین سرویس آسانسور

 

این تست توسط دکتر شهریار مرزبان طراحی شده است و بر اساس چک لیست بازدید و استاندارد طراحی شده است.

البته جا دادن همه ی موارد با جزییات کامل، باعث طولانی شدن آزمون و خسته شدن مخاطب می شود.

به همین منظور سعی شده سوالات بصورت کلی و در 20 تست دسته بندی شوند.

بر اساس این تست به راحتی می توانید وضعیت آسانسور خود را بررسی کنید.

 

تست آنلاین سرویس آسانسور

برای شروع روی شروع آزمون کلیک کنید:

کلاهبرداری در سیم بکسل “گوستاولف”

کلاهبرداری در سیم بکسل “گوستاولف”

 

کلاهبرداری تحت عنوان “گوستاولف چین!”

گوستاولف برای اکثر کسانی که به نحوی اطلاعات فنی [حتی جزئی] درباره آسانسور دارند نامی آشناست. شکی نیست که گوستالف بهترین برند سیم بکسل آسانسور در دنیاست؛ اما علاوه بر کیفیت، این نام در ایران به یک دلیل مهمتر به معروفیت رسیده است. آن هم وجود نمونه های تقلبی بسیار زیاد آن در بازار و سردرگمی مصرف کنندگان و فروشندگان محصولات این شرکت در تهیۀ محصول اصل و ساخت کشور آلمان است. اگر شما هم به دنبال جوابی برای سوالات خود در رابطه با این سیم بکسل هستید پس از خواندن این مقاله تا حد بسیار زیادی ابهامات شما رفع خواهند شد.

 

محصول آلمانی در ایران؟

اولین سوالی که اکثر همکاران ما راجع به سیم بکسل گوستاولف می پرسند این است که ” با وجود تحریم ها آیا سیم بکسل آلمان وارد ایران می شود؟”. جواب این سوال بسیار ساده است. امروزه و با در دسترس بودن اینترنت برای همگان با چند کلیک ساده می توان به وب سایت گوستاولف آلمان به نشانی www.gustav-wolf.com مراجعه کرده و نمایندگی های فعال را در سراسر جهان رویت نمود و یا با ارسال یک ایمیل به شرکت گوستاولف آلمان می توان به راحتی از این موضوع مطلع شد. ادعای یک فروشنده برای ارائۀ سیم بکسل اصل آلمان مستلزم تاییدیۀ آن مجموعه توسط کمپانی گوستاولف و ارائۀ مدارک مورد نیاز جهت صحت سنجی واردات این محصول از کشور آلمان است.

 

گوستاولف چین؟

در سالهای اخیر عبارتی به عنوان ” سیم بکسل تحت لیسانس گوستاولف آلمان” رایج شده است. با قاطعیت می توان گفت که این عبارت زاییدۀ تفکر کلاهبردارانی است که به دنبال سوء استفاده از نام گوستاولف هستند. بازرگانی محمود قراچورلو به عنوان دفتر حافظ منافع گوستاولف در ایران گواهی می نماید که هیچگونه سیم بکسلی در ایران تحت لیسانس گوستاولف وجود ندارد.
از طرف دیگر عبارت ” گوستاولف چین” هم امرزه به وفور بر سر زبان ها می چرخد به طوری که به عنوان جایگزینی برای سیم بکسل گوستاولف آلمان با خصوصیات مشابه ولی با قیمت کمتر معرفی می گردد. در جواب این ادعا باید گفت کمپانی گوستاولف همانند دیگر برندهای معتبر دنیا در چین کارخانه دارد. اما سیم بکسل هایی که تحت عنوان گوستاولف چین در ایران به فروش میرسد به هیچ عنوان ساخت کارخانه گوستاولف نمی باشد و تنها سوء استفاده از برند گوستاولف است.
همچنین سیم بکسل هایی که دارای نوار پلاستیکی با عناوین مختلفی مانند “Gustav Wolf” ، “Made in Germany” و یا “Made in Gustav Wolf”هستند هیچ ارتباطی به کارخانه گوستاولف چین ندارد. اینگونه سیم بکسل ها محصول کارخانه های ثالث در کشور چین هستند و در مقایسه با محصولات گوستاولف دارای ظاهری کاملا متفاوت و همچنین کیفیت بسیار پایینتری هستند.

 

تفاوت قیمت گوستاولف آلمان و سیم بکسل های چینی

اگر به لیست قیمت های موجود در بازار نگاهی بیندازیم متوجه میشویم که محصولات آلمانی قیمتی حدود دو برابر محصولات چینی دارند. با توجه به شرایط اقتصادی کشور ممکن است که در نگاه اول استفاده از سیم بکسل چینی برای مصرف کننده مقرون به صرفه باشد، اما در طولانی مدت شاهد نتیجه عکس خواهد بود. بدلیل اینکه عمر سیم بکسل های چینی کوتاه بوده و پس از مدتی می بایست تعویض گردد. در بسیاری از موارد سیم بکسل نامرغوب چینی بر روی فلکه هم اثر منفی داشته و آن را هم در معرض تعویض قرار می دهد. بنابراین آسانسور باید چند روزی غیر قابل استفاده باشد تا تعویض قطعات انجام شود. با یک حساب سرانگشتی می توان به این نتیجه رسید که استفاده از سیم بکسل چینی بجای محصول آلمانی نه تنها هزینۀ کمتری در برنداشته است بلکه مصرف کننده را متحمل هزینه های بیشتری می کند.

 

نتیجه گیری

به نسبت افزایش سیم بکسل های تقلبی تحت عنوان گوستاولف آلمان، سردرگمی در پیدا کردن محصول اصلی برای مصرف کنندگان نیز افزایش پیدا کرده است. سریعترین راه برای بدست آوردن محصول اصلی، خرید از نمایندگی این شرکت و دریافت مدارک قابل رهگیری از آلمان است. محصولی به اسم گوستاولف چین در ایران وجود ندارد و سیم بکسل های تحت این نام، تولید کارخانه های ثالث چینی هستند.
سیم بکسل های چینی در مقایسه با گوستاولف آلمان دارای طول عمر و کیفیت پایینتری بوده در نتیجه در طولانی مدت موجب اختلال در کار آسانسور خواهد شد؛ بنابراین استفاده از محصول اصل به طور قطع مقرون به صرفه تر خواهد بود.